Guía de Mantenimiento integral de edificios e instalaciones

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Guía de Mantenimiento integral de edificios e instalaciones

Cuando hablamos de mantenimiento de edificios, nos referimos a todas aquellas acciones que van encaminadas a la conservación tanto física como funcional de un edificio a la largo de la vida útil del mismo. Efectivamente mantener es conservar, pero también mejorar las prestaciones que tenían originalmente un elemento, una máquina, una instalación o el propio edifico a lo largo de los años.

Mantenimiento integral preventivo vale por dos

Ya que prevenir es siempre mejor que curar, el mantenimiento de carácter preventivo tiene la posibilidad de ser programado y, con ello, evaluado económicamente. Su objetivo es la prevención a través del control a priori de las posibles deficiencias y problemas que se puedan ir planteando en el edificio por el uso del mismo.

Operaciones de este tipo son las inspecciones y revisiones periódicas, poner en marcha y parar ciertas instalaciones, limpieza técnica e higiénica, sustituciones de pequeños elementos fungibles,…

Mantenimiento corrector en edificios e instalaciones

Entendemos como mantenimiento corrector aquel que comprende todas aquellas operaciones que son necesarias a la hora de hacer frente a situaciones inesperadas, no previstas ni previsibles. Algunas operaciones típicas son las sustituciones y reparaciones físicas y/o funcionales.

Poca familiarización con el mantenimiento

Nuestro mayor problema reside en que la mayor parte de los usuarios no somos apenas conscientes, la mayor parte de las veces, de que cualquier edificio se deteriora con el uso y envejece con el paso del tiempo.

No tenemos la suficiente sensibilización para darnos cuenta de que los edificios necesitan una serie de atenciones periódicas para que nos puedan ofrecer, de manera continuada, las prestaciones que esperamos de ellos.

tareas de limpieza

Ocurre muchas veces que, por no sentir la oficina como propia o los elementos comunes del edificio como propios en el caso de las viviendas, sentimos un menos grado de preocupación que si fuese nuestra propia vivienda no es consciente de su participación en los elementos constructivos y dotaciones que comparte con sus vecinos.

Sentir todo el edificio como nuestro propio hogar

Debemos tratar de igualar el grado de preocupación que sentimos por nuestro hogar al que sentimos por nuestro edificio. Una vivienda u oficina puede resultar poco útil si el edificio en que está situada no está en buen estado. La mejor de las instalaciones, ya sea eléctrica, de calefacción, etc… mal conservada está definitivamente condenada al fracaso en poco tiempo. Para no llegar hasta ese extremo, debemos detectar que la falta de un adecuado mantenimiento provoca el envejecimiento antes de tiempo de muchos edificios.

Para evitar daños mayores, el mantenimiento debe comenzar el propio día que se ocupe la vivienda u oficina y el edificio, ya que no hacerlo nos puede llegar a conducir a situaciones no deseadas y bastante complicadas.

El mantenimiento no es un gasto, sino una inversión

Cualquier tipo de mantenimiento genera un gasto. Pero debemos ser conscientes de que, en realidad, no estamos hablando de un gasto, sino de una inversión para evitar que podamos incurrir, a medio plazo, en gastos mucho mayores y quién sabe si también en responsabilidades legales nunca fáciles de asumir.

Las principales razones para hacer un adecuado mantenimiento de edificios

  • Para conservar el propio patrimonio que, en la mayoría de las ocasiones, tanto ha costado crear.
  • Para evitar las molestias que generan las averías en las instalaciones, las paradas de los servicios (como, por ejemplo, el ascensor), las obras imprevistas de reparación.
  • Por obligación derivada de la normativa vigente en ese momento
  • Por razones de seguridad (como, por ejemplo, un accidente en el ascensor; la explosión de una caldera de gas,…)
  • Por razones de higiene y salud (un atasco en los desagües, la contaminación del agua,…).
  • Por razones de confort (una avería en la producción de agua caliente sanitaria, o para calefacción)
  • Por razones económicas, ya que si no se acomete el mantenimiento preventivo adecuado, cuando llegue la inevitable avería, no habrá forma aceptable de soportar el gasto que originará la avería
  • Una instalación mal conservada produce mayores consumos
  • Una instalación envejecida u obsoleta rinde poco y consume mucho
  • Un edificio mal conservado rebaja considerablemente el precio de mercado de su vivienda en el caso de que quisiera venderla.
  • La falta de mantenimiento puede invalidar los seguros contratados y las garantías con que cuente la vivienda y el edificio

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Términos de mantenimiento que debemos manejar

Si hablamos de mantenimiento de edificios hay una serie de términos que deben dejarse claros para manejarlos:

Frecuencia de mantenimiento de instalaciones y edificios

La frecuencia es el periodo de tiempo recomendado de referencia para llevar a cabo inspecciones y comprobaciones.

En determinados supuestos referidos a ciertas instalaciones, la frecuencia de la inspección, control, comprobación o prueba, dependiendo de la que se trate, es la que se exige en base a las normas de obligado cumplimiento, haciéndose, en tales casos, la mención expresa correspondiente.

Cuando quedan fijados determinados periodos de tiempo (cada mes, cada año o cada varios años) con carácter de recomendación, debe entenderse que, en cualquier caso, éstos pueden ser aproximados según márgenes de tolerancia admisibles. En otros casos concretos se recomienda, además, la época del año en que deben hacerse las revisiones.

mantenimiento integral de edificios

Cuando se dice “permanentemente” no estamos hablando de una revisión diaria, sino que está tratando de advertir a todos los usuarios de la necesidad de mantener una constante atención y vigilancia de todas aquellas posibles anomalías o deficiencias más llamativas que, aunque puedan no revestir importancia a primera vista, de no ser detectadas y tratadas a tiempo, pueden llegar a dar lugar a daños importantes o causar perjuicios severos.

Hablamos, por tanto, de defectos y anomalías para cuya detección no sea necesario, en un principio, disponer de una cualificación o especialización específica. Sin embargo, de no ser detectadas, para su valoración sí es necesario, en la mayor parte de los casos, contar con el asesoramiento de los especialistas y técnicos competentes, según el caso de que se trate.

Inspecciones y comprobaciones

En este apartado queremos indicar, de manera sistemática, las acciones de vigilancia, comprobaciones, revisiones y, en su caso, pruebas, que se han de llevar a cabo en los periodos de tiempo señalados, los aspectos y/o elementos a vigilar, revisar o comprobar y, además, la persona, empresa o institución encargados de ello.

En todas las acciones de vigilancia permanente, al haber especificado que les corresponde efectuarlas a los usuarios debemos señalar que nos estamos refiriendo a cualquier ocupante habitual y permanente de las viviendas o edificios, ya sea o no responsable de la comunidad de propietarios, en su caso.

Sin embargo, cuando se trate de elementos y servicios comunes, de ser detectadas anomalías en los mismos, por cualquier usuario del edificio, debe de ser inmediatamente puesto en conocimiento de las personas responsables de la comunidad de propietarios, presidente o administrador, para que sean éstos quienes en su caso, soliciten que se realicen las consultas técnicas pertinentes.

En el caso de los elementos constructivos o de las instalaciones comunitarias, las revisiones asignadas a los diferentes usuarios referidos a periodos de tiempo determinados, cada año, cada cuatro años,… debe entenderse que se corresponden, en todo momento, con los representantes de la comunidad de propietarios.

Actuaciones

Son las acciones a emprender, en su caso, como resultado o consecuencia de las inspecciones o comprobaciones, o bien trabajo o actividades de mantenimiento como engrases, limpiezas,.. etc. a llevar a cabo con la periodicidad previamente indicada, sin necesidad de realizar una inspección previa.

En caso de que se trate de una vigilancia permanente de los usuarios, las actuaciones se deben señalizar, con carácter general, con una señal de advertencia, pretendiendo llamar la atención con ello de que, de detectarse alguno de los defectos o anomalías a las que nos hemos referido u otras similares, debe prestarse, en principio, la mayor atención posible. En función de la importancia de las mismas, se debe proceder en consecuencia.

Consular siempre al técnico competente

Cuando se trate de daños o deficiencias que puedan afectar a la cimentación, los elementos estructurales (como, por ejemplo, vigas, pilares, forjados, etc.), las fachadas y, en general, la estabilidad de los elementos constructivos o puedan suponer riesgos de accidentes para los propios ocupantes del edificio o para terceros, debe consultarse con técnico competente y actuar siempre según el pronunciamiento del mismo.

Consideraremos como técnicos competentes a los titulados universitarios con atribuciones legalmente reconocidas en la materia de que se trate. Con carácter general, son técnicos competentes en edificaciones de viviendas los arquitectos, los aparejadores o arquitectos técnicos y, en cuanto a las instalaciones, también los ingenieros e ingenieros técnicos.

En aquellos casos en que se recomienda que la ejecución del tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista o que la consulta se haga a un técnico competente, se pretende indicar que en la visita como resultado de la inspección practicada por el especialista sea éste quien, en caso de detectar deficiencias, se pronuncie. Con esto nos referimos tanto a los trabajos a realizar como a la necesidad de consultar previamente con el técnico competente cuando así se considere.

En cualquier caso, al tratarse de recomendaciones, debe ser el propietario de la vivienda o de la comunidad de propietarios, cuando se trate de un elemento de las zonas comunes, quienes terminen por decidir si creen oportuno seguir el procedimiento señalado o si estiman que se debe acudir directamente al técnico.

Consultar siempre al especialista

Consideramos en todo momento como especialista a aquel profesional cualificado, capacitado y acreditado en el oficio o en el trabajo de que se trate, como puede ser el de electricista, oficial de albañilería, fontanero, etc.

Las limpiezas normales y cotidianas de los espacios y elementos constructivos no se han considerado entre las operaciones que entendemos como de mantenimiento programado.

mantenimiento de edificios

Previsiones que debemos considerar

Con el objetivo de facilitar en todo momento las operaciones y trabajos de mantenimiento y conservación y, además, ahorrar tiempo y dinero, es recomendable adoptar medidas previsoras como disponer de determinados recambios o repuestos para posibles sustituciones o reposiciones. Otra medida es conservar todos los catálogos, manuales de instrucciones y documentos de garantía y documentación técnica final de la obra ejecutada. Éstas son algunas de las previsiones más significativas que debemos tener en cuenta.

Repuestos y recambios

Es recomendable disponer de repuestos y recambios de los siguientes elementos:

  • Piezas de pavimentos y solerías
  • Azulejos, plaquetas o placas de alicatados y chapados
  • Cartuchos de fusibles de protección en cuartos de contadores eléctricos
  • Mecanismos eléctricos
  • Elementos de protección eléctrica de motores de depuración y circulación de agua, grupos de presión u otros
  • Productos para el mantenimiento de la calidad del agua en piscinas
  • Productos de limpieza y desinfección.

Documentación técnica y administrativa

Se recomienda conservar y tener disponible en todo momento la documentación técnica y datos finales de la obra ejecutada, como:

  • Catálogos de piezas de recambios de equipos, máquinas, aparatos e instalaciones.
  • Planos de elementos, redes e instalaciones ocultos.
  • Datos de suministradores, marcas y modelos de:
    • Mecanismos eléctricos.
    • Carpinterías.
    • Aparatos sanitarios y griferías.
    • Aislamientos e instalaciones.
    • Máquinas, equipos y aparatos instalados.
    • Herrajes de puertas y ventanas.
    • Solerías.
    • Alicatados y aplacados.
  • Datos de instaladores y montadores.
  • Garantías de aparatos, equipos, máquinas e instalaciones.
  • Protocolos, informes y dictámenes sobre pruebas e inspecciones y comprobaciones de especialistas, mantenedores autorizados, técnicos, organismos públicos y otros que hubieran intervenido en tales operaciones.

¿Ya sabes como realiazr el mantenimiento integral de edificios e intalaciones?

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